주담대 종류 한눈에 비교 — 디딤돌·신생아·보금자리·시중은행 차이

이 글의 결론을 30초로 정리하면

• 비교할 주담대는 정책 모기지 5종 + 시중은행 1종 = 총 6개예요. 디딤돌·신생아 특례·보금자리·신혼부부전용·청년 주택드림 그리고 시중은행 일반 주담대.
• 금리 차이가 커요. 신생아 특례 1.80~4.50%, 디딤돌 2.153.00%, 보금자리 4.24.5%, 시중은행 4~5%대.
• 한도도 차이 커요. 디딤돌 23.2억, 신생아 4억, 보금자리 3.64.2억, 시중은행은 LTV·DSR이 허락하는 한 사실상 무제한.
• 자격 핵심 4가지 — 부부합산 소득, 부부합산 순자산(5.11억 이하), 무주택, 주택가격(5~6억 이하).
• 다주택자는 6.27 대책으로 수도권에서 시중은행도 막혀요. 비수도권 주택만 가능.

한눈에 보는 비교표

먼저 표 하나로 정리할게요. 자기 케이스에 해당하는 행만 보면 돼요.

표가 좀 빽빽하지만, 자기한테 해당하는 행 1~2줄만 보면 돼요. 아래에서 각 상품을 하나씩 풀어드릴게요.

1) 디딤돌 — 가장 많이 쓰는 정책 모기지

부부합산 6~8.5천 이하 무주택자의 표준 선택지예요. 한국주택금융공사가 아니라 **주택도시기금(HUF)**에서 운영하는 상품이라 기금e든든(enhuf.molit.go.kr)에서 신청해요.

트랙별 차이

• 일반: 부부 6천 이하, 5억 이하 주택, 한도 2억
• 생애최초: 부부 7천 이하, 한도 2.4억 (+400만원)
• 신혼·2자녀+·다자녀: 부부 7~8.5천, 주택가 6억까지, 한도 3.2억 (+1.2억)

같은 디딤돌이지만 자격 조건에 따라 한도가 2억 → 3.2억까지 늘어나요. 생애최초·신혼은 자동 적용되니까 잊지 마세요.

디딤돌이 유리한 이유

금리가 2.153.00%로 시중은행(45%대)보다 1.5~2%p 낮아요. 3억 빌리면 30년 동안 이자 차이가 약 1억 발생해요. 자격만 되면 무조건 디딤돌이에요.

디딤돌이 안 되는 경우

• 부부 소득이 6천(또는 8.5천) 초과
• 순자산 5.11억 초과
• 주택가격 5억(또는 6억) 초과
• 다주택자 또는 1주택자 (대환 일부 예외)

2) 신생아 특례 디딤돌 — 1.80% 금리가 강력해요

2024년에 신설된 트랙으로, 대출접수일 기준 2년 내 출생한 자녀가 있는 가구를 위한 특례예요(2023.1.1. 이후 출생).

핵심 포인트 3가지

1. 소득 기준 완화 — 부부합산 1.3억 이하 (디딤돌 일반의 2배 이상). 맞벌이는 부부 각 1.3억 + 합산 2억까지.
2. 금리 1.80~4.50% — 디딤돌보다도 낮은 1.80%부터 시작. 자녀 수·소득 따라 차등.
3. 한도 4억 — 디딤돌 일반 2억의 두 배.

기간이 특이해요

기본 5년이지만 자녀 추가 출산 시 5년씩 연장, 최장 15년까지 1.80%대 금리를 유지할 수 있어요. 둘째·셋째 계획이 있다면 신생아 특례를 우선 검토하세요.

자격 확인 포인트

• 부부합산 1.3억 이하 (맞벌이는 부부 각 1.3억 + 합산 2억)
• 자산 5.11억 이하
• 주택가 5억 이하
• 무주택 세대주

3) 보금자리론 — 한도가 큰 게 강점

한국주택금융공사(HF)에서 운영하는 고정금리 상품이에요. hf.go.kr에서 신청해요.

t·u·아낌e 3개 트랙

• 보금자리 t (기본): 한도 3.6억
• 보금자리 u (우대): 다자녀·신혼·신생아 가구 대상, 한도 4.2억
• 아낌e: 전자약정(서류 전자제출) 트랙, 금리 0.1%p 추가 우대

자격이 된다면 u + 아낌e 조합이 가장 유리해요. 한도도 가장 크고 금리도 0.1%p 우대.

디딤돌과 비교

한도가 더 중요하면 보금자리, 금리가 더 중요하면 디딤돌이에요. 자격이 둘 다 되는 케이스도 흔해서 계산기로 동시 비교가 필요해요.

4) 신혼부부전용·청년 주택드림 — 변형 트랙

신혼부부전용

디딤돌 신혼 트랙의 별도 명칭이에요. 자격(7년 내 결혼, 부부 8.5천 이하)·한도(3.2억) 모두 디딤돌 신혼과 동일.

청년 주택드림 디딤돌

청년 주택드림 청약통장 가입자가 대상이에요. 정확한 한도·금리는 청약통장 가입 기간과 납입금에 따라 달라서, 이 계산기에서는 자격 안내만 제공해요. 정확한 조건은 hf.go.kr 또는 기금e든든에서 개별 상담받으세요.

5) 시중은행 — 자격 제한 없지만 금리 높아요

KB·신한·하나·우리 등 시중은행의 일반 주담대예요. 자격 조건이 사실상 없어요(직장·신용 기준만 충족하면 됨). 대신 금리가 45%대로 정책 모기지보다 12%p 높아요.

한도는 LTV + DSR이 결정

• LTV 한도 = 주택가격 × LTV율(수도권 70%, 비수도권 70~80%)
• 단, 10.15 대책으로 시가 25억 초과는 한도 2억, 15~25억은 한도 4억 (LTV 무관)
• DSR 한도 = 연소득 × DSR율(40%) 내에서 연 원리금이 들어맞는 최대 원금

이 둘 중 더 작은 값이 한도예요. 6.27 대책으로 수도권 다주택자는 시중은행 주담대도 막혔어요.

누구한테 뭐가 유리한가 — 5가지 시나리오

여기까지 읽고 헷갈리실 것 같아서, 케이스별로 정리할게요.

시나리오 1. 신혼부부 + 부부 7천 + 5억 수도권

• 디딤돌 신혼 트랙 (한도 3.2억, 금리 2.15~3.00%)
• 보금자리 t도 가능 (한도 3.6억) — 한도가 더 필요하면 보금자리
• 권장: 디딤돌 신혼 (금리가 1.5%p 더 낮음)

시나리오 2. 신생아 가족 + 부부 1억 + 5억 수도권

• 신생아 특례 디딤돌 (한도 4억, 금리 1.80~4.50%)
• 보금자리 u도 가능 (한도 4.2억) — 한도가 더 필요하면 보금자리
• 권장: 신생아 특례 (금리 1.80%대가 압도적)

시나리오 3. 무자녀 + 부부 1억 + 6억 수도권

• 디딤돌 자격 미달 (소득 초과)
• 보금자리 t (한도 3.6억, 금리 4.2~4.5%)
• 권장: 보금자리 t (정책 모기지 중 유일하게 자격 통과)

시나리오 4. 1주택 갈아타기 + 부부 1.5억 + 8억 수도권

• 정책 모기지 모두 자격 미달 (무주택 조건 또는 소득 초과)
• 보금자리 일부 케이스만 1주택 대환 인정 (일시적 2주택)
• 시중은행 + 스트레스 DSR 3.0% 적용
• 권장: 시중은행 또는 보금자리 1주택 대환 (개별 상담)

시나리오 5. 다주택자 + 부부 1.5억 + 수도권

• 모두 미달. 6.27 대책으로 시중은행도 막힘.
• 비수도권 주택만 시중은행 가능.

자주 묻는 오해

”다주택자도 주담대 받을 수 있죠?”

수도권·규제지역은 시중은행도 막혔어요 (6.27 대책). 비수도권 주택만 시중은행에서 가능하고, 정책 모기지는 모두 무주택 조건이에요.

”6개월 전입 의무가 뭔가요?”

수도권·규제지역에서 주담대를 받으면 6개월 이내에 실거주 목적으로 전입해야 해요. 미이행 시 대출금을 회수당할 수 있어요. 갭투자·임대 목적 매수를 막기 위한 조항이에요.

”스트레스 DSR 때문에 한도가 줄어든다는데요?”

실제 대출금리에 추가 가산 금리를 얹어 DSR을 산정해요. 수도권 3.0%, 비수도권 1.5% 가산이고, 변동금리는 100%·혼합형 5년은 60%·10년은 30%·20년은 10% 차등 적용이에요. 같은 소득이라도 단순 계산보다 한도가 작게 나오는 이유예요.

”디딤돌·보금자리 동시 신청 되나요?”

중복 신청 불가예요. 어느 한쪽만 선택해야 해요. 그래서 자격이 둘 다 되는 경우 비교가 중요해요.

결론 — 자기 케이스를 직접 비교해보세요

5가지 시나리오를 봤듯이, 자격이 여러 개 통과되는 경우가 흔해요. 어느 게 유리한지는 한도·금리·기간을 모두 따져봐야 알 수 있어요.

주담대 계산기에서 정책 모기지 5종 + 시중은행을 동시에 비교해보세요. 자격 자동 진단부터 LTV·DSR 한도 분해, 월 상환액·총 이자까지 한 화면에 보여드릴게요. 자기자금 슬라이더로 대출 비율을 조정하면 월 납입금이 실시간으로 갱신돼서 감을 잡기에도 좋아요.

큰 결정이니까 계산기 결과는 참고용으로만 보시고, 마지막엔 한국주택금융공사(hf.go.kr) 또는 기금e든든(enhuf.molit.go.kr)에서 개별 상담으로 확정하세요.