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양도세 계산기

집 팔 때 내는 양도소득세 총 납부액을 미리 계산해드릴게요. 1세대 1주택 비과세 자동 판정, 다주택 중과(2026.5.10 부활), 부수토지 5배·10배 한도, 12억 초과 + 부수토지 결합 안분(v2.6), 주거용/업무용 오피스텔, 지방소득세·농어촌특별세까지 한 번에 보여드려요.

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집 팔 때 내는 양도세, 얼마나 나올지 미리 계산해드릴게요. 1세대 1주택 비과세도 자동 판정해드려요.

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1년 미만은 70%, 1~2년은 60% 단일세율이 적용돼요. 3년 이상이면 장기보유공제도 들어가요.

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어떻게 계산되나요?

양도소득세는 집을 팔 때 차익에 부과되는 국세예요. 공식은 단순하지만, 1세대 1주택 자격과 보유 기간에 따라 세액이 0원부터 양도차익의 70%까지 크게 달라져요.

기본 공식

  • 양도차익 = 양도가 - 취득가 - 필요경비
  • 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유공제
  • 과세표준 = 양도소득금액 - 양도소득기본공제(연 250만원)
  • 양도세 본세 = 과세표준 × 세율 - 누진공제

보유 기간별 세율

보유 기간 세율 비고
1년 미만70%단기 양도, 누진공제 없음, 장기보유공제 0
1~2년 미만60%단기 양도, 누진공제 없음
2년 이상6~45%8단계 누진세율 (소득세법 §55)

2년 이상 누진세율 (8단계)

과세표준 세율 누진공제
1,400만 이하6%0
5,000만 이하15%126만
8,800만 이하24%576만
1.5억 이하35%1,544만
3억 이하38%1,994만
5억 이하40%2,594만
10억 이하42%3,594만
10억 초과45%6,594만

1세대 1주택 비과세

다음 4가지를 모두 충족하면 양도세가 0원이에요.

  • 본인·배우자·직계존비속 합산 1주택만 보유
  • 양도일까지 2년 이상 보유
  • 조정대상지역은 거주 2년 추가 필요 (비조정은 거주 무관)
  • 양도가액 12억 이하 (12억 초과분은 비율 과세)

장기보유공제

  • 일반 부동산: 3년+ 6% 시작, 연 2% 가산, 15년+ 30% 상한
  • 1세대 1주택 12억 초과분: 보유·거주 각 연 4%, 합산 최대 80%

다주택자 중과 (2026.5.10 부활)

조정대상지역에서 2주택 이상이면 누진세율에 가산세율이 더해져요. 일반 장기보유공제도 빠지게 돼요. 비조정대상지역은 적용 안 돼요.

조건 누진세율 가산 실효 최고세율
2주택 + 조정+20%p26~65% (10억+ 65%)
3주택+ + 조정+30%p36~75% (10억+ 75%)
2주택+ 비조정06~45% (일반 누진)

단기 양도(보유 2년 미만)는 이미 70%/60% 단일세율이라 중과 가산이 별도로 더해지진 않아요. 지방소득세까지 포함하면 최고 82.5%까지 갈 수 있어요.

지방소득세 + 농어촌특별세

  • 지방소득세: 양도세 본세 × 10% (모든 과세 케이스, 지방세법 §103의3)
  • 농어촌특별세: 양도세 본세 × 20% (별도 감면 적용 시에만, 농어촌특별세법 §5)

1세대 1주택 비과세는 비과세이지 감면이 아니에요. 그래서 비과세 케이스는 본세·지소·농특 모두 0원이에요. 본 계산기에선 사용자가 직접 "별도 감면 받았어요" 토글로 농특세 적용 여부를 결정해요.

분양권·조합원입주권 양도

분양권과 재개발·재건축 조합원입주권을 양도할 때는 주택과 완전히 다른 세율 매트릭스가 적용돼요. 1세대 1주택 비과세·장기보유공제·다주택 중과 모두 적용 안 돼요.

보유 기간 세율 비고
1년 미만70%단일세율, 누진공제 없음
1년 이상60%단일세율, 장기보유공제·누진세율 모두 적용 X

본 계산기 v2.2에서 위젯 상단 "분양권·입주권"을 선택하면 자동으로 적용돼요. 분양권 보유가 주택 수 산정에 미치는 영향(2021.1.1 이후 취득분 포함)은 v2.3+에서 보강할게요.

일시적 2주택 특례 (이사·취업·결혼)

이사·취업·결혼 등으로 신규 주택을 사면 잠시 2주택이 돼요. 이 때 일정 기간 이내에 종전 주택을 양도하면 종전 주택을 1세대 1주택 비과세로 처리해주는 특례예요 (소득세법 시행령 §155(1)).

종전 주택 신규 주택 처분 기한
조정대상지역조정대상지역2년
조정대상지역비조정대상지역3년
비조정대상지역(무관)3년

종전 주택 자체가 1세대 1주택 비과세 4가지 요건(보유 2년+, 조정대상지역은 거주 2년+, 양도가 12억 이하)을 모두 충족해야 해요. 본 계산기 v2.1에선 종전·신규 모두 같은 지역에 있다고 단순화 처리해요 (다른 지역 조합은 v2.2+에서 보강).

업무용 오피스텔 (주택 분류 X, 일반 부동산 룰)

오피스텔이 사무실·점포·임대용 등 업무용으로 사용되는 경우 양도세에서는 주택으로 분류되지 않아요(소득세법 §94(1)1). 1세대 1주택 비과세·일시적 2주택 특례·다주택 중과·부수토지 한도 모두 적용 안 돼요. 일반 부동산처럼 단기 70/60% 또는 누진 6~45% + 일반 장기보유공제(3년+ 6~30%)만 적용돼요.

항목 업무용 오피스텔
1세대 1주택 비과세미적용
일시적 2주택 특례미적용
다주택 중과 (조정 +20~30%p)미적용 (주택 X)
부수토지 5배·10배 한도미적용
일반 장기보유공제 (3년+ 6~30%)적용
단기 70/60% / 누진 6~45%적용
기본공제 250만 / 지소 10% / 농특 20%(감면 시)적용

본 계산기 v2.5에서 위젯 상단 "업무용 오피스텔"을 선택하면 자동으로 일반 부동산 분기로 계산해드려요. 국세청 조사 시 사업자등록증·임대차계약서로 업무용 사용을 입증할 수 있어야 해요. 반대로 실제 주거용 사용이면 "주거용 오피스텔"을 선택하세요.

부수토지 5배·10배 한도 (단독·다가구만 해당)

1세대 1주택 비과세는 주택 + 부수토지에 적용돼요. 단 부수토지는 정착면적의 도시지역 5배 / 비도시지역 10배까지만 비과세고, 초과분은 일반 부동산으로 안분 과세돼요 (시행령 §154(7)).

구역 한도 배수 예시
도시지역 (주거·상업·공업지역) 5배 정착 100m² → 한도 500m²
비도시지역 (농어촌·자연환경보전지역) 10배 정착 80m² → 한도 800m²

한도 초과 시 안분 공식: 과세 양도차익 = 양도차익 × (초과면적 / 대지면적). 이 초과분은 일반 누진세율(6~45%) + 일반 장기보유공제(3년+ 6~30%) + 기본공제 250만이 적용돼요. 본 계산기 v2.4에서 1세대 1주택 토글을 켜고 부수토지 펼침을 열어 입력하시면 자동 계산해드려요. 12억 초과 + 부수토지 동시 적용 케이스는 v2.5+ 결합 룰을 보강할 예정이에요.

실제로 얼마 내는지 사례로 볼까요

1세대 1주택, 8억 양도 (5억 취득, 보유 5년, 거주 5년)

12억 이하 + 보유 2년 충족 → 비과세 (본세·지소·농특 모두 0)

0원

1세대 1주택 12억 초과, 15억 양도 (5억 취득, 보유 5년, 거주 5년)

과세 양도차익 2억 × 1세대1주택 공제 40% + 지방소득세 10% 추가

약 2,826만 (본세 2,569만 + 지소 257만)

다주택 단기, 7억 양도 (5억 취득, 보유 1년 미만, 3주택)

양도차익 2억 × 70% 단일 (단기는 중과 가산 없음) + 지소 10%

1억 5,208만 (본세 1.38억 + 지소 1,383만)

다주택 중과, 7억 양도 (5억 취득, 보유 5년, 2주택, 조정대상)

장기보유공제 0 + 누진 38% + 중과 20%p (= 58%) + 지소 10%

약 1억 407만 (본세 9,461만 + 지소 946만)

다주택 비조정, 7억 양도 (5억 취득, 보유 10년, 2주택, 비조정)

비조정이라 중과 없음, 일반 장기보유공제 20% + 38% 누진 + 지소 10%

약 4,390만 (본세 3,991만 + 지소 399만)

단독주택 1세대1주택 8억 + 정착 100m² + 대지 600m² (도시지역)

한도 500m² 초과 100m² → 양도차익 3억의 16.67%(약 5천만)만 일반 과세 + 보유 5년 공제 10% + 지소 10%

약 563만 (본세 511.5만 + 지소 51.15만)

업무용 오피스텔 8억 양도 (5억 취득, 보유 5년)

주택 X → 1세대 1주택 비과세 불가. 일반 누진 38% + 일반 공제 10% + 지소 10%

약 8,988만 (본세 8,171만 + 지소 817만)

단독주택 1세대1주택 12억 초과 + 부수토지 결합 안분 (양도 14억, 정착 100m², 대지 800m², 도시지역) — v2.6

결합 안분: ① 부수토지 37.5% 일반 공제 + ② 한도 내 12억 초과 1세대 1주택 공제 40% 부분 → 합산 과세표준 3.495억 × 40% - 2,594만

약 1억 2,523만 (본세 1억 1,385만 + 지소 1,138만)

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자주 묻는 질문

1세대 1주택 비과세 요건이 어떻게 되나요?
4가지를 모두 충족하시면 돼요. ①본인·배우자·직계존비속 합산 1주택만 보유, ②양도일까지 2년 이상 보유, ③조정대상지역 취득분은 2년 이상 거주 추가, ④양도가액 12억 이하. 12억을 넘어가면 초과분만 과세돼요.
12억 초과 부분은 어떻게 과세되나요?
예를 들어 양도가 15억·취득가 10억이면 양도차익은 5억이에요. 이 중 5억 × (15억-12억)/15억 = 1억만 과세 대상이 돼요. 나머지 4억은 비과세. 여기에 1세대 1주택 장기보유공제(보유·거주 합산 최대 80%)까지 적용되면 실제 세액은 더 줄어요.
장기보유공제는 어떻게 적용되나요?
일반 부동산은 3년부터 6%, 연 2% 가산해서 15년+ 30%가 상한이에요. 1세대 1주택 12억 초과분은 보유·거주를 각각 계산해서 합산 80%까지 받을 수 있어요. 보유는 3년+ 12%부터 연 4% 가산(10년+ 40% 상한), 거주는 2년+ 8%부터 연 4% 가산(10년+ 40% 상한).
보유 기간 1년 미만이면 세율이 70%인가요?
맞아요. 단기 양도는 누진공제 없이 단일세율이 적용돼요. 1년 미만 70%, 1~2년 미만 60%. 장기보유공제도 안 들어가요. 2년 이상 보유하셔야 누진세율(6~45%) 적용되고 장기보유공제도 받을 수 있어요.
필요경비로 인정되는 게 뭐예요?
취득 시 낸 취득세·등록세·인지세, 중개수수료(취득·양도 시점 양쪽), 법무사 보수, 자본적 지출(새시·발코니 확장·내력벽 보강·증축·개축), 양도비(신고 수수료 등)가 인정돼요. 도배·장판·페인트칠·싱크대 교체 같은 현상 유지 비용(수익적 지출)과 이자비용·재산세는 안 돼요.
양도세 외에 추가로 내는 세금이 있나요?
양도세 본세에 지방소득세(본세의 10%)가 항상 추가되고, 별도 감면(장기임대주택·신축주택 감면 등)을 받으셨다면 농어촌특별세(본세의 20%)도 붙어요. 본 계산기는 두 세목을 모두 합산해서 "총 납부하실 금액"을 보여드려요. 1세대 1주택 비과세는 비과세이지 감면이 아니라 농특세는 0원이에요.
2026년 5월 10일에 다주택자 중과가 부활됐다는데, 어떻게 적용되나요?
조정대상지역에서 2주택 이상이면서 보유 2년 이상인 케이스에 가산세율이 더해져요. 2주택은 +20%p, 3주택 이상은 +30%p. 일반 장기보유공제(3년+ 6~30%)도 빠지고요. 단, 비조정대상지역이거나 보유 2년 미만(이미 70/60% 단일세율)이면 중과 가산은 없어요. 지방소득세까지 포함하면 최고 82.5%까지 갈 수 있어요.
이사·취업으로 잠깐 2주택이 됐는데 일시적 2주택 특례를 받을 수 있나요?
네, 신규 주택 취득 후 일정 기간(둘 다 조정대상지역 2년 / 그 외 3년) 이내에 종전 주택을 양도하면 종전 주택을 1세대 1주택 비과세로 처리해줘요(소득세법 시행령 §155(1)). 종전 주택 자체는 1세대 1주택 4가지 요건(보유 2년+, 조정대상지역 거주 2년+, 양도가 12억 이하)을 모두 충족해야 해요. 본 계산기 v2.1에서 "일시적 2주택 특례를 적용해요" 토글을 켜고 신규 주택 취득 후 경과 연수를 입력하면 자동 판정해드려요.
분양권이나 조합원입주권을 양도하는데 비과세 받을 수 있나요?
아니에요. 분양권·조합원입주권은 주택과 완전히 다른 세율 매트릭스가 적용돼요. 보유 1년 미만은 70%, 1년 이상은 60% 단일세율(소득세법 §104(1)9의2). 1세대 1주택 비과세·장기보유공제·다주택 중과 모두 적용 안 돼요. 본 계산기 v2.2에서 위젯 상단 "분양권·입주권"을 선택하면 자동으로 그쪽 분기로 계산해드려요. 양도소득기본공제 250만과 지방소득세 10%는 그대로 적용돼요.
주거용 오피스텔도 1세대 1주택 비과세 받을 수 있나요?
받을 수 있어요. 시행령 §154(1)2는 "사실상 주거용으로 사용하는 건물"을 주택으로 분류한다고 명시해요. 등기상 "오피스텔"이라도 실제로 주거용으로 사용했다면 1세대 1주택 비과세, 장기보유공제, 일시적 2주택 특례, 다주택 중과 등 모든 주택 룰이 그대로 적용돼요. 단, 임대차계약·전입신고·전기·수도 사용 내역으로 실제 주거 사용을 입증할 수 있어야 해요. 본 계산기 v2.3에서 위젯 상단 "주거용 오피스텔"을 선택하면 주택과 동일하게 계산해드려요. 업무용(사무실) 오피스텔은 본 계산기 미지원 — 일반 부동산 룰이 별도 적용돼요(v2.5+ 보강 예정).
단독주택인데 대지가 넓어요. 부수토지도 전부 비과세 되나요?
부수토지는 무한정 비과세되지 않아요. 시행령 §154(7)에 따라 도시지역(주거·상업·공업)은 주택 정착면적의 5배, 비도시지역은 10배까지만 비과세고, 초과분은 일반 부동산으로 안분 과세돼요. 예를 들어 정착면적 100m² + 대지 600m² + 도시지역이면 한도가 500m²(100×5)니까 100m²가 초과돼서, 양도차익의 16.67%(100/600)가 일반 누진세율로 과세돼요. 본 계산기 v2.4에서 1세대 1주택 토글을 켠 뒤 "부수토지 한도" 펼침을 열어 정착면적·대지면적·도시지역 여부를 입력하시면 자동 안분 계산해드려요.
12억 초과 1세대 1주택인데 대지가 넓으면 어떻게 계산되나요?
v2.6에서 결합 안분이 적용돼요. 양도차익을 두 부분으로 나눠서 ① 부수토지 한도 초과 부분(일반 부동산으로 본 일반 장기보유공제 6~30%) + ② 한도 내 12억 초과 1세대 1주택 부분(1세대 1주택 장기보유공제 보유+거주 합산 최대 80%)을 각각 공제 산정한 뒤 합산해서 단일 누진세율로 과세해요. 예를 들어 양도 14억(취득 5억) + 보유 5년 거주 5년 + 정착 100m² + 대지 800m² + 도시지역이면, capitalGain 9억 중 ① 부수토지 한도 초과 3.375억(37.5%) + ② 한도 내 12억 초과 약 8,036만(62.5% × 2/14)이 과세 대상이 돼요. 두 부분 공제(일반 10% + 1주택 40%)를 각각 적용한 뒤 합산 과세표준 약 3.495억에 40% 누진(누진공제 2,594만)이 적용돼서 본세 약 1억 1,385만이 나와요. 두 부분 별개 누진세율 적용 정밀 룰은 v2.7+에서 보강할게요.
사무실로 쓰던 오피스텔을 팔아요. 업무용 오피스텔은 어떻게 계산되나요?
업무용 오피스텔(사무실·점포·임대용)은 양도세에서 주택이 아니에요(소득세법 §94(1)1). 1세대 1주택 비과세·일시적 2주택 특례·다주택 중과·부수토지 한도 모두 적용되지 않고, 일반 부동산처럼 단기 70/60% 또는 누진 6~45% + 일반 장기보유공제(3년+ 6~30%)만 적용돼요. 예를 들어 보유 5년 양도 8억(취득 5억)이면 양도차익 3억 → 일반 공제 10% → 과세표준 약 2.675억 → 38% 누진 = 본세 약 8,171만, 지소 포함 약 8,988만이에요. 본 계산기 v2.5에서 위젯 상단 "업무용 오피스텔"을 선택하면 자동으로 그쪽 분기로 계산해드려요. 1세대 1주택·다주택·일시적 2주택 토글을 켜셔도 모두 무시돼요(주택이 아니므로). 단, 임대사업자 등록 후 임대 사용 중인 케이스의 별도 감면(장기일반민간임대주택 등)은 "감면 받았어요" 토글로 단순화돼 있어요 — 정밀 룰은 v2.6+에서 보강할게요.

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