이 글의 결론을 30초로 정리하면
- 5억 아파트 매수 시 매매가 외 추가 비용 약 1,000만원. 10억은 약 4,200만원. 15억은 약 6,500만원.
- 큰 비중: 취득세 본세, 그 다음은 농어촌특별세·지방교육세·중개수수료.
- 자주 잊는 비용: 인지세 15만원 (1억 초과~10억), 국민주택채권 할인 차액, 법무사 보수 50~120만원.
- 부대비용은 주담대에 포함 안 됨 — 현금으로 잔금일 전 별도 준비 필수.
- 셀프 등기로 법무사 보수 50~120만원 절약 가능 (2026년 1~2월 1만건 돌파, 전년 대비 51% 증가).
”매매가만 준비하면 끝”이 아닌 이유
집을 5억에 산다고 가정하시면, 계약금·중도금·잔금 합쳐 5억만 준비하면 끝인 줄 알기 쉬워요.
실제로는 여기에 약 1,000만원의 부대 비용이 추가로 들어요. 그것도 잔금일 또는 잔금일 직후 현금으로 내야 해요. 주담대로는 안 빌려지거든요.
이 글에서는 세금부터 등기·법무사·이사비까지 실제 부담액 전부를 정리해드려요.
매수자가 부담하는 비용 — 9가지
매매가 외에 추가로 들어가는 비용을 정리하면 다음과 같아요.
A. 세금 (4가지)
- 취득세 본세 — 1~3% (1주택 기준)
- 농어촌특별세 — 취득세의 약 10% (전용 85㎡ 이하 면제)
- 지방교육세 — 취득세의 약 10%
- 인지세 — 거래 금액에 따라 정액
B. 등기 비용 (3가지)
- 국민주택채권 매입·할인 차액 — 매매가의 약 0.1~0.5%
- 등기신청수수료 (증지대) — 약 18,000원 (정액)
- 법무사 보수 — 5억 기준 50~70만원 / 15억 약 120만원 (셀프 등기 시 0원)
C. 거래 부대 (2가지)
- 중개수수료 — 매매가의 0.4~0.7% (+VAT 10%)
- 이사비 — 보통 80~150만원
5억·10억·15억 케이스 — 실제 부담액
전용면적 85㎡ 이하 (농특세 면제), 1주택자, 비조정대상지역 기준이에요.
5억 아파트 매수 케이스
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 취득세 본세 (1%) | 500만원 |
| 지방교육세 (10%) | 50만원 |
| 농어촌특별세 (85㎡ 이하 면제) | 0원 |
| 인지세 (1~10억) | 15만원 |
| 등기신청수수료 | 약 1.8만원 |
| 국민주택채권 (할인 차액) | 약 50만원 |
| 법무사 보수 | 50~70만원 |
| 중개수수료 (0.5% + VAT) | 약 275만원 |
| 이사비 | 100만원 |
| 합계 | 약 1,040~1,060만원 |
생애최초 감면 200만원 적용 시: 약 840만원
10억 아파트 매수 케이스
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 취득세 본세 (3%) | 3,000만원 |
| 지방교육세 (10%) | 300만원 |
| 농어촌특별세 (85㎡ 초과 시 10%) | 300만원 (또는 0원) |
| 인지세 (1~10억) | 15만원 |
| 등기신청수수료 | 약 1.8만원 |
| 국민주택채권 (할인 차액) | 약 100만원 |
| 법무사 보수 | 약 80만원 |
| 중개수수료 (0.4% + VAT) | 약 440만원 |
| 이사비 | 130만원 |
| 합계 (85㎡ 이하) | 약 4,070만원 |
| 합계 (85㎡ 초과) | 약 4,370만원 |
15억 아파트 매수 케이스
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 취득세 본세 (3%) | 4,500만원 |
| 지방교육세 (10%) | 450만원 |
| 농어촌특별세 (85㎡ 초과 시 10%) | 450만원 (또는 0원) |
| 인지세 (10억 초과) | 35만원 |
| 등기신청수수료 | 약 1.8만원 |
| 국민주택채권 (할인 차액) | 약 200만원 |
| 법무사 보수 | 약 120만원 |
| 중개수수료 (0.6% + VAT) | 약 990만원 |
| 이사비 | 150만원 |
| 합계 (85㎡ 이하) | 약 6,410만원 |
| 합계 (85㎡ 초과) | 약 6,860만원 |
⚠️ 위 금액은 평균치 추정이에요. 국민주택채권 할인율(매일 변동, 5~10%)이나 법무사 협상에 따라 다를 수 있어요.
자주 잊는 비용 5가지
1) 인지세 — 의외로 모르는 분 많음
매매계약서에 붙이는 국세예요. 거래 금액에 따라 정액이에요.
| 거래 금액 | 인지세 |
|---|---|
| 1,000만원 이하 | 0원 |
| 1,000만원 초과 ~ 3,000만원 | 2만원 |
| 3,000만원 초과 ~ 5,000만원 | 4만원 |
| 5,000만원 초과 ~ 1억 | 7만원 |
| 1억 초과 ~ 10억 | 15만원 |
| 10억 초과 | 35만원 |
매수자·매도자 공동 부담이 원칙이나, 실무상 매수자가 전액 부담하는 경우가 많아요. 매매계약 협의 시 명시하는 게 좋아요.
2) 국민주택채권 — “그게 뭔데요?”
부동산 등기 시 의무적으로 매입해야 하는 채권이에요. 매수자 입장에선 사실상 추가 비용.
계산 방식:
- 매입 금액 = 매매가 × 매입비율 (시가표준액 기준, 0.1~5%)
- 실부담액 = 매입 즉시 할인 매도 → 차액만 부담
실무 예시: 5억 아파트, 매입비율 1% → 500만원 채권 매입 → 즉시 5% 할인 매도 → 실부담 약 25~50만원.
할인율은 매일 변동돼요 (5~10% 범위). 출처: 주택도시기금법 시행령 별표.
3) 법무사 보수 — 5억 50만원, 15억 120만원
대한법무사협회 보수표 (2024년 9월 12일 개정·시행) 기준이에요.
| 매매가 | 법무사 보수 (대략) |
|---|---|
| 3억 | 30~50만원 |
| 5억 | 50~70만원 |
| 10억 | 80~100만원 |
| 15억 | 약 120만원 |
VAT 10% 별도 가산. 대출 받으면 근저당 설정 등기까지 추가되어 보수 더 늘어요.
⚠️ 은행이 법무사를 지정하는 경우 — 주담대 받을 때 은행이 협력 법무사를 지정하기도 해요. 이 경우 보수가 더 비쌀 수 있으니 견적 미리 확인하세요.
4) 등기신청수수료 (증지대)
등기소에서 등기를 신청할 때 내는 수수료예요. 주택당 약 18,000원 (정액). 큰 금액은 아니지만 잊으면 등기 절차가 멈춰요.
5) 이사비 — 잔금일 전 예약 필수
| 이사 유형 | 비용 |
|---|---|
| 일반 가정 (20평대) | 80~120만원 |
| 일반 가정 (30평대) | 120~150만원 |
| 사다리차 필요 | + 10~30만원 |
| 에어컨 이전 | + 20~50만원 |
| 청소 서비스 | + 30~50만원 |
잔금일 + 이사일 + 전입신고일이 같은 날인 경우가 많아요. 일정 충돌 안 나게 미리 견적 + 예약 필수.
셀프 등기로 법무사 보수 아끼기
셀프 등기 트렌드 — 1년 만에 51% 증가
2026년 1~2월 셀프 등기 건수 1만 361건, 전년 동기 대비 51.2% 증가 (법원 등기정보광장 통계).
집값 부담이 커지면서 법무사 보수 50~120만원이라도 아끼려는 분들이 늘고 있어요.
셀프 등기 가능 여부
가능한 경우:
- 대출 없는 일반 매매
- 단순 소유권 이전 (근저당 설정 없음)
- 매수자 본인이 시간 확보 가능
어려운 경우:
- 주담대 받는 경우 — 은행이 법무사 지정 가능성
- 분양권 매수 등 복잡한 등기
- 임대차·근저당 동시 처리
셀프 등기 필요 서류
매수자 준비:
- 매매계약서 원본
- 신분증
- 잔금 영수증
- 주민등록등본·초본
- 가족관계증명서 (해당 시)
- 부동산거래신고필증
- 등기수입증지 (18,000원)
- 국민주택채권 매입증서
매도자에게 받을 서류:
- 등기필증 (또는 등기필정보)
- 인감증명서
- 인감도장
- 위임장 (법무사 위임 시)
- 매도용 인감증명서
셀프 등기 절차 (간단)
- 잔금 지급일에 등기소 방문
- 위 서류 + 취득세 영수증 + 인지세 영수증 제출
- 등기 신청서 작성·접수
- 약 1~2주 후 등기 완료 (등기필증 우편 수령)
⚠️ 등기소마다 절차가 약간 달라요. 관할 등기소에 미리 전화해서 필요 서류·접수 시간 확인하세요.
잔금일에 진짜 필요한 현금 — 자금 계획 핵심
주담대에 포함 안 되는 비용 (잔금일 전 현금 준비)
대출에 포함 안 되는 부대비용:
- 취득세·농특세·교육세 (잔금일 후 60일 내, 보통 잔금일에 함께 납부)
- 인지세 (잔금일에 납부)
- 등기 비용 (법무사·국민주택채권·증지대)
- 중개수수료 (잔금일에 매수·매도자 각자 지불)
- 이사비 (이사일에 별도)
자금 준비 시점
잔금일 D-30: 법무사 견적 받기, 이사 예약
잔금일 D-7: 취득세 시뮬레이션, 인지세 준비
잔금일 D-1: 현금·체크카드 준비, 영수증 양식 확인
잔금일 당일: 잔금 + 중개수수료 + 인지세 + 법무사 비용 일괄 지급
잔금일 D+60: 취득세 신고·납부 마감 (보통 잔금일에 함께 납부)⚠️ 법무사에게 등기 위임 시 일괄 처리: 법무사가 잔금일에 한 번에 처리하는 경우가 많아요. 견적에 모든 비용이 포함됐는지 확인.
절약 가능한 부분 — 우선순위
매수 비용 줄이고 싶으시면, 임팩트 큰 것부터 공략하세요.
| 순위 | 항목 | 절약액 (10억 기준) |
|---|---|---|
| 1 | 생애최초 감면 적용 | 220만원 (취득세 200만 + 농특세·교육세) |
| 2 | 일시적 2주택 특례 (다주택자) | 약 6,900만원 (2주택 중과 회피) |
| 3 | 셀프 등기 | 50~120만원 |
| 4 | 중개수수료 협상 | 매매가 × 약 0.1% (요율 협상 시) |
| 5 | 신용카드 분할 납부 | 카드사 무이자 할부 (체감 절약) |
생애최초·일시적 2주택 특례가 압도적으로 큰 효과예요. 자세한 자격·신청은 별도 글에서 정리했어요.
매수 직전 체크리스트
잔금일 1주일 전, 이거 다 확인하세요.
- 취득세 시뮬레이션: 위택스 자가 시뮬레이션 + 농특세·교육세 포함 총액
- 법무사 견적 vs 셀프 등기 비교: 50~120만원 절약 가능성 확인
- 인지세 금액 확인: 1~10억 거래는 15만원
- 국민주택채권 매입 비율·할인율 미리 계산
- 중개수수료 영수증 요청 (소득공제 활용 가능)
- 이사 견적·예약 (잔금일 일정 맞추기)
- 부대비용 현금 준비: 매매가 외 약 2~7% 별도 준비
마무리
매매가 외에 들어가는 부대 비용은 5억 거래 1,000만원, 10억 4,000만원, 15억 6,500만원 수준이에요. 자칫 자금 계획에 빠뜨리면 잔금일 직전에 현금이 부족할 수 있어요.
특히 인지세 15~35만원, 국민주택채권 할인 차액, 법무사 보수 50~120만원 같은 작은 항목들은 평소엔 잘 안 보이다가 잔금일에 한꺼번에 청구돼요. 미리 정리해두는 게 필수예요.
이 글의 정보는 작성 시점(2026년 5월) 기준이에요. 출처: 부동산계산기.com 등기비용 계산기, easylaw.go.kr 매수인 부담 세금, KB의 생각 부동산 매매 비용, Money Kit 등기 비용 계산기, 부동산360 셀프등기 기사 (헤럴드경제), 핀즈 등기비용 계산기, Toolzipper 등기비용 계산기, 대한법무사협회 보수표 (2024.9.12 개정), 주택도시기금법 시행령.
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공식 자료:
- 위택스 (지방세 신고·납부) — 취득세 자동 계산
- 주택도시기금 (국민주택채권 정보) — 채권 매입비율
- 대한법무사협회 보수표 — 법무사 보수 가이드라인
참고 — 본 글의 한계
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